Le taux d'effort plafonné à 35 % est devenu le premier réflexe de tout acquéreur. C'est une norme utile, mais elle ne décrit qu'un filtre d'entrée : deux dossiers au même taux d'endettement n'obtiennent pas la même réponse, et l'écart se joue sur des critères dont on parle beaucoup moins.
Cet article explique le mécanisme. Pour en mesurer l'effet sur votre situation, le simulateur applique les barèmes en vigueur à vos propres chiffres.
Le Haut Conseil de stabilité financière encadre l'octroi du crédit immobilier autour de deux bornes : un taux d'effort qui ne dépasse pas 35 % des revenus, assurance emprunteur comprise, et une durée d'emprunt limitée à vingt-cinq ans. Ces règles ne sont pas des recommandations : les banques doivent les respecter sur la quasi-totalité de leur production.
Le détail qui change tout est l'inclusion de l'assurance dans le calcul. Sur un crédit de 250 000 €, une assurance à 0,36 % représente environ 75 € par mois — soit, à taux d'effort constant, environ 13 000 € de capacité d'emprunt en moins sur vingt ans à 3,4 %. C'est aussi la raison pour laquelle la délégation d'assurance, souvent présentée comme une économie de confort, agit directement sur le montant finançable.
Les revenus retenus ne sont pas les revenus perçus. Les salaires nets sont pris en totalité, primes régulières comprises. Les revenus locatifs, en revanche, ne sont généralement retenus qu'à hauteur de 70 % : l'abattement couvre la vacance, les impayés et les charges non récupérables. Les revenus variables ou récents font l'objet d'un examen au cas par cas.
Du côté des charges, toutes les mensualités de crédit en cours viennent en déduction — crédit auto, prêt personnel, autres prêts immobiliers. Un crédit à la consommation de 300 € par mois retire environ 50 000 € de capacité d'emprunt sur vingt ans. Le solder avant de déposer un dossier est souvent l'arbitrage le plus rentable qui soit.
Le premier est le reste à vivre : ce qui demeure disponible une fois la mensualité payée. Un foyer à 4 000 € de revenus et un autre à 12 000 € peuvent afficher le même taux d'effort de 35 %, sans présenter le même risque. Les banques appliquent des seuils internes, modulés selon la composition du foyer.
Le deuxième est l'épargne résiduelle après opération. Un dossier qui mobilise la totalité de l'apport disponible inquiète ; un dossier qui conserve six à douze mois de charges rassure, parfois davantage qu'un apport plus élevé.
Viennent ensuite la stabilité professionnelle, la tenue des comptes sur les derniers mois — découverts, incidents, rejets — et la qualité du bien lui-même. Un logement classé F ou G, promis à des travaux et à des restrictions de location, ne se finance plus aux mêmes conditions qu'un bien performant. Enfin, les banques peuvent déroger à ces règles pour 20 % au plus de leur production trimestrielle, en priorité pour les résidences principales et les primo-accédants : cette marge existe, mais elle est réservée aux meilleurs dossiers.
La capacité d'emprunt n'est pas le budget, et le budget n'est pas le prix du bien. Entre les deux s'intercalent les frais d'acquisition — environ 7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf — qui ne financent aucun mètre carré et que les banques acceptent rarement d'inclure dans le prêt.
Sur un budget de 300 000 €, ce sont donc plus de 20 000 € qui partent en droits d'enregistrement et en émoluments. Raisonner en prix affiché conduit mécaniquement à viser des biens hors d'atteinte ; raisonner en budget total, apport et frais compris, évite de perdre trois mois en visites inutiles.
Le simulateur reprend les règles décrites ici et les applique à vos montants, avec les barèmes du millésime en cours. Le résultat est téléchargeable en une page.
Contenu pédagogique et général, à jour des textes en vigueur à la date de publication. Il ne constitue ni un conseil personnalisé, ni une recommandation d'investissement, ni une consultation fiscale. Les activités réglementées de conseil en investissements financiers seront exercées après finalisation de l'immatriculation ORIAS. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent.
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