On ne choisit pas d'être loueur en meublé professionnel : on le devient, de plein droit, l'année où deux seuils sont franchis. Le statut LMP change à la fois le régime social, le traitement du déficit, l'imposition de la plus-value de revente et l'IFI — dans des sens parfois opposés. Et le projet de loi de finances pour 2027, qui ne vise que l'amortissement des loueurs non professionnels, donne à la frontière entre les deux statuts un poids nouveau.
L'article 155 IV du code général des impôts qualifie de professionnel le loueur qui remplit deux conditions cumulatives :
Le statut est purement mécanique : il n'existe ni option pour devenir LMP, ni renonciation pour rester LMNP. L'ancienne condition d'inscription au registre du commerce, qui permettait de rester non professionnel en ne s'inscrivant pas, a disparu : le Conseil constitutionnel l'a censurée en matière de plus-values (décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018), puis la loi de finances pour 2020 l'a supprimée de l'article 155 IV à compter du 1er janvier 2020. Un foyer peut ainsi être non professionnel une année, professionnel la suivante, puis redevenir non professionnel.
Point souvent mal compris : le test compare des recettes brutes à des revenus nets. Un bien très amorti, qui ne dégage aucun bénéfice imposable, compte pour la totalité de ses loyers. Et la para-hôtellerie — location accompagnée d'au moins trois des quatre services que sont le petit-déjeuner, le nettoyage, le linge et l'accueil — ne relève pas de la location meublée : elle obéit à ses propres règles.
Le statut LMP ne se demande pas : il se constate. La location de courte durée ajoute une règle sociale propre, qui peut faire cotiser un loueur resté non professionnel au sens fiscal.
Dans les deux statuts, les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, au micro-BIC ou au régime réel ; la location meublée est exonérée de TVA, sauf para-hôtellerie et location à l'exploitant d'une résidence de services (article 261 D du CGI) ; et la cotisation foncière des entreprises est due, sauf exonérations — notamment sous 5 000 € de recettes. Tout le reste diffère.
| Critère | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Accès | Statut par défaut | Recettes > 23 000 € et > autres revenus professionnels du foyer |
| Prélèvements sur le bénéfice | Prélèvements sociaux de 18,6 % (cotisations sociales en courte durée au-delà de 23 000 €) | Cotisations sociales des indépendants, avec un minimum dû même sans bénéfice |
| Droits sociaux | Aucun | Retraite, maladie, indemnités journalières |
| Déficit | Imputable sur les bénéfices de location meublée non professionnelle des dix années suivantes | Imputable sur le revenu global, sans plafond — hors amortissements différés |
| Amortissement | Limité au loyer diminué des autres charges ; plafonnement prévu par le projet de loi de finances pour 2027 | Même limitation ; non visé par le projet de loi de finances pour 2027 |
| Plus-value de revente | Régime des particuliers ; amortissements réintégrés depuis le 15 février 2025 | Régime des plus-values professionnelles ; exonération possible après cinq ans d'activité professionnelle |
| IFI | Bien taxable | Exonération possible, sur un test de bénéfice plus strict que celui de l'impôt sur le revenu |
En LMNP, le bénéfice supporte les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, portés à 18,6 % par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, dès l'imposition des revenus 2025 — sans ouvrir aucun droit. En LMP, le loueur est affilié à la sécurité sociale des indépendants (article L. 611-1 du code de la sécurité sociale) : les cotisations sont assises sur le bénéfice, déductibles, et ouvrent des droits — trimestres de retraite, couverture maladie, indemnités journalières.
Deux effets sont sous-estimés. D'abord, une cotisation minimale reste due même lorsque l'amortissement ramène le bénéfice à zéro : environ 1 135 € en 2026 pour la retraite de base, les indemnités journalières et l'invalidité-décès, plus la contribution à la formation professionnelle. Un LMP très amorti paie donc pour un revenu qu'il ne déclare pas. Ensuite, la location de courte durée obéit à sa propre règle : depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2021, des recettes de location à une clientèle de passage supérieures à 23 000 € entraînent l'affiliation, même si le loueur reste non professionnel au sens fiscal faute de remplir la seconde condition. Le loueur de courte durée peut alors opter pour le régime général, avec un abattement forfaitaire sur ses recettes, tant qu'elles ne dépassent pas 77 700 € en 2026. Pour un exploitant de meublés de tourisme, le passage en LMP n'ajoute donc souvent aucun coût social — il ajoute surtout des avantages fiscaux.
Le déficit du loueur professionnel s'impute sur le revenu global du foyer sans plafond (article 156 du CGI), là où le déficit non professionnel ne s'impute que sur les bénéfices de location meublée non professionnelle des dix années suivantes. Mais la limite de l'article 39 C s'applique aux deux statuts : l'amortissement déductible ne peut excéder le loyer diminué des autres charges, et l'excédent est reporté sur les bénéfices futurs de l'activité. Le déficit imputable sur le revenu global provient donc des charges réelles — intérêts d'emprunt, travaux d'entretien, frais de gestion —, jamais de l'amortissement.
En pratique, l'imputation sur le revenu global joue surtout l'année d'un gros chantier ou d'une acquisition lourdement financée. Les charges engagées avant le début de la location sont imputables par tiers sur le revenu global des trois premières années, à condition d'être professionnel dès le début de la location et tant que le statut est conservé. Les déficits accumulés pendant les années LMNP, en revanche, ne s'imputent ni sur le revenu global ni sur les bénéfices LMP : ils redeviennent utilisables si l'activité redevient non professionnelle, dans la limite de dix ans.
À la revente, le LMNP relève du régime des plus-values immobilières des particuliers : abattements pour durée de détention, exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Depuis l'article 84 de la loi de finances pour 2025, pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, le prix d'acquisition est minoré des amortissements déduits — y compris ceux pratiqués avant la réforme, le texte ne prévoyant pas de disposition transitoire. Les résidences pour étudiants, pour personnes âgées ou handicapées et les Ehpad en sont exclus.
Le LMP relève du régime des plus-values professionnelles : la fraction correspondant aux amortissements déduits forme une plus-value à court terme, imposée au barème avec le résultat de l'activité ; le surplus forme une plus-value à long terme, imposée à 12,8 % majorés des prélèvements sociaux. Ce régime, en apparence plus lourd, s'accompagne de deux exonérations :
Deux pièges sur l'article 151 septies. Le délai de cinq ans ne compte que les périodes d'exercice à titre professionnel : dix ans de LMNP suivis d'une année de LMP n'ouvrent pas l'exonération. Et c'est le statut du loueur l'année de la cession qui détermine le régime applicable — l'administration admet de retenir provisoirement celui de l'année précédente, puis de régulariser. Le calendrier de la revente est donc un paramètre à part entière.
Les locaux loués meublés à titre professionnel peuvent être exonérés d'IFI comme biens professionnels (article 975, V du CGI), mais le test n'est pas celui de l'impôt sur le revenu : ce sont les bénéfices nets de la location meublée, et non ses recettes, qui doivent représenter plus de la moitié des revenus professionnels du foyer — la Cour de cassation l'a jugé pour l'ancien ISF, dont l'IFI a repris la règle (chambre commerciale, 20 décembre 2023, n° 22-17.612). Un LMP déficitaire, ou dont l'amortissement efface le résultat, reste donc redevable de l'IFI sur ses biens meublés. Seuls les locaux effectivement loués sont concernés.
Le basculement survient rarement par décision. Il résulte d'un changement dans les chiffres du foyer :
Le départ à la retraite, lui, ne fait pas basculer mécaniquement, puisque la pension reste comptée parmi les revenus professionnels. L'année où les deux conditions sont réunies, le bénéfice se déclare dans la rubrique professionnelle de la déclaration de revenus, et l'affiliation doit être déclarée sur le guichet unique des formalités d'entreprises. Le changement de statut n'est pas une cessation d'activité : il se constate, dans un sens comme dans l'autre, l'année où les conditions sont réunies ou cessent de l'être. Il faut alors garder la trace du décompte des cinq ans et des déficits de chaque période.
L'article 7 du projet de loi de finances pour 2027, enregistré à l'Assemblée nationale le 1er octobre 2026, plafonne l'amortissement déductible des loueurs en meublé non professionnels à 2,5 % par an, dans la limite de 7 000 € par foyer fiscal — 1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme —, les résidences pour étudiants, pour personnes âgées et les Ehpad étant exclues du plafond. Pour les exercices clos à compter de 2027, la fraction non déduite ne serait plus reportable ; le stock d'amortissements reportés avant 2027 resterait déductible de 2027 à 2036, dans la limite de la moitié du résultat.
Le 8 octobre, la commission des finances a adopté deux amendements — l'un excluant du plafond les meublés loués en bail d'habitation, en bail mobilité ou à des étudiants, l'autre supprimant toute déduction d'amortissement pour les meublés de tourisme acquis à partir de 2027 —, mais elle a ensuite rejeté l'ensemble de la première partie du projet : l'examen en séance publique, ouvert le 13 octobre, porte donc sur le texte du Gouvernement, et ces amendements devront être redéposés pour être adoptés. Le texte n'est pas voté ; cet article sera mis à jour.
Tel qu'il est rédigé, le projet ne vise que les loueurs non professionnels. Si cette architecture est maintenue, le statut LMP deviendrait le seul cadre de détention directe préservant l'amortissement intégral d'un meublé — notamment de tourisme, l'activité où le surcoût social du statut professionnel est souvent déjà acquis. La décision de franchir ou non les seuils, et la répartition des biens au sein du foyer, devront être réexaminées à la lumière du texte définitif.
Le LMP joue en faveur des foyers dont la location meublée est déjà l'activité principale, des portefeuilles dont les recettes resteront sous 90 000 € jusqu'à la revente, de ceux qui ont besoin de droits sociaux, et des exploitants de courte durée qui cotisent déjà. Il pèse sur les biens très amortis à faible bénéfice, qui paient la cotisation minimale sans en retirer grand-chose, sur les reventes envisagées avant cinq années d'exercice professionnel, et sur les patrimoines exposés à l'IFI qui n'en remplissent pas le test de bénéfice. Le choix n'est jamais formel : il passe par la composition des revenus du foyer, la répartition des biens entre ses membres et le calendrier des acquisitions comme des cessions.
Les simulateurs comparent le micro-BIC et le régime réel en location meublée, et les régimes de détention sur toute la durée de l'opération, plus-value comprise. Le résultat se télécharge en une page.
Pour aller plus loin sur le blog : LMNP / LMP : le report des déficits et SCI à l'IS, LMNP, démembrement : bien structurer un investissement locatif.
Ces éléments sont d'ordre général et pédagogique, à jour des textes publiés au 12 octobre 2026, projet de loi de finances pour 2027 en cours d'examen. Ils ne constituent pas un conseil personnalisé et ne remplacent pas une étude individuelle de situation.
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