Comparer des régimes immobiliers sur les seuls revenus locatifs donne une réponse fausse une fois sur deux : ce qui est gagné pendant la détention peut être repris à la revente. Ce simulateur suit les quatre régimes sur toute la durée de détention — loyers, impôts annuels, remboursement du crédit — puis liquide la position et chiffre la plus-value. La dernière ligne est la seule qui compte : ce qui reste réellement disponible.
Cet outil est pédagogique et fournit une estimation indicative à partir d'hypothèses simplifiées. Il ne constitue ni un conseil personnalisé, ni une recommandation d'investissement, ni une consultation fiscale. Les calculs sont réalisés dans votre navigateur : les montants saisis ne sont transmis que si vous demandez à recevoir votre simulation, auquel cas le document vous est envoyé par email et une copie est adressée à ATENOM CONSEIL (voir la politique de confidentialité).
Faites glisser la durée de détention et observez les colonnes changer de rang. À court terme, les régimes amortissables — LMNP au réel et SCI à l'IS — dominent largement : ils effacent l'impôt sur les loyers pendant que les autres le paient plein pot. Passé quinze à vingt ans, l'ordre se renverse : les abattements pour durée de détention commencent à vider la plus-value des particuliers de sa substance, tandis que la SCI à l'IS n'en bénéficie jamais et voit au contraire sa base imposable gonfler à mesure que la valeur nette comptable s'amortit.
La SCI à l'IR affiche exactement le même résultat que la détention en direct : c'est normal, la société est fiscalement translucide. On ne la choisit pas pour l'impôt mais pour le droit — transmettre des parts plutôt qu'un immeuble, démembrer sans indivision, organiser une gouvernance familiale. Inversement, la SCI à l'IS est un pari sur la conservation longue et sur la capacité à ne pas avoir besoin de sortir la trésorerie : dès qu'il faut distribuer, la flat tax s'ajoute à l'impôt sur les sociétés déjà acquitté.
Ce simulateur applique des règles dont l'article correspondant détaille la logique, les conditions et les pièges.
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Un simulateur donne un ordre de grandeur, à partir d'hypothèses simplifiées. Pour une question sur votre situation, je réponds personnellement à chaque message.