C'est l'arbitrage le plus mal joué de l'investissement locatif. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % et ignore tout le reste. Le régime réel déduit les charges, les intérêts d'emprunt et surtout l'amortissement du bien — un poste comptable qui ne coûte aucune trésorerie et qui, sur un achat financé à crédit, annule le plus souvent l'impôt pendant une décennie. Le tableau ci-dessous chiffre l'écart, année par année.
Cet outil est pédagogique et fournit une estimation indicative à partir d'hypothèses simplifiées. Il ne constitue ni un conseil personnalisé, ni une recommandation d'investissement, ni une consultation fiscale. Les calculs sont réalisés dans votre navigateur : les montants saisis ne sont transmis que si vous demandez à recevoir votre simulation, auquel cas le document vous est envoyé par email et une copie est adressée à ATENOM CONSEIL (voir la politique de confidentialité).
Les lignes grisées sont les années où le résultat fiscal est nul : l'amortissement absorbe la totalité du bénéfice et l'impôt tombe à zéro, alors que le micro-BIC continue de taxer la moitié des loyers. C'est là que se creuse l'écart. L'article 39 C du code général des impôts interdit à l'amortissement de créer un déficit : la fraction non utilisée n'est pas perdue, elle est stockée et reprise plus tard — d'où l'année de bascule, qui arrive quand les intérêts d'emprunt s'effacent.
Deux garde-fous. Le régime réel impose une comptabilité commerciale, donc un expert-comptable à budgéter chaque année. Et l'économie n'est pas définitive : depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits viennent réduire le prix de revient au moment de la revente — le simulateur 05 chiffre cet effet.
Ce simulateur applique des règles dont l'article correspondant détaille la logique, les conditions et les pièges.
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Un simulateur donne un ordre de grandeur, à partir d'hypothèses simplifiées. Pour une question sur votre situation, je réponds personnellement à chaque message.