« 7 % de rendement » : l'argument revient dans presque chaque annonce immobilière. Mais de quel rendement parle-t-on ? Brut ou net, avant ou après frais, avec ou sans la plus-value à la revente ? Trois mesures — le rendement, le taux de capitalisation et la rentabilité globale — permettent de comparer honnêtement un logement, un local commercial ou des bureaux.
Le rendement brut rapporte le loyer annuel au prix d'achat. Un appartement de 250 000 € loué 950 € par mois affiche 11 400 € ÷ 250 000 € = 4,6 %. C'est un chiffre commode pour trier des annonces, mais il ignore tout ce qui s'intercale entre le loyer affiché et l'argent réellement perçu.
Le rendement net retire la vacance et les impayés, les charges que le propriétaire ne peut pas refacturer — taxe foncière, part de copropriété, assurance, gestion, entretien — et rapporte le résultat au coût total de l'opération, frais d'acquisition et travaux compris. Dans l'ancien, les frais d'acquisition — droits de mutation et émoluments du notaire — représentent environ 7 à 8 % du prix. Pour notre appartement, le rendement net tombe à 3,1 %.
Le taux de capitalisation rapporte le revenu net à la valeur du bien ; le rendement net, au coût réellement décaissé, frais d'acquisition compris.
Les professionnels raisonnent autrement. Le taux de capitalisation rapporte le revenu net à la valeur du bien, hors frais d'acquisition. Retournée, la formule dit l'essentiel : la valeur d'un bien, c'est son revenu net divisé par le taux de capitalisation que le marché exige. Un local commercial qui dégage 15 200 € nets par an vaut 253 000 € si le marché retient 6 % ; 234 000 € s'il exige 6,5 %. Un demi-point de plus, et la valeur baisse de près de 8 % — sans que le loyer ait bougé.
C'est ce mécanisme qui explique la baisse des prix de l'immobilier d'entreprise lorsque les taux d'intérêt ont remonté : les investisseurs ont exigé des taux de capitalisation plus élevés. Et c'est aussi ce qui permet de comparer des actifs de natures différentes. Chaque type d'actif a son niveau, qui traduit la façon dont le marché juge son risque :
Rendement et taux de capitalisation ne mesurent que le revenu courant. Or un investissement immobilier rapporte aussi — ou coûte — à la revente. La rentabilité globale, ou taux de rentabilité interne (TRI), réunit en un seul taux annuel la mise de départ, les revenus nets de chaque année et le prix de revente. C'est la seule mesure qui permette de comparer un bien qui rapporte beaucoup mais se valorise peu avec un bien moins rentable au quotidien mais plus recherché. Trois actifs, sur dix ans, avant impôt et sans crédit :
| Logement loué à l'année | Local commercial | Location courte durée | |
|---|---|---|---|
| Coût total | 270 000 € | 270 000 € | 231 000 € |
| Rendement brut | 4,6 % | 7,0 % | 12,0 % |
| Rendement net | 3,1 % | 5,6 % | 4,4 % |
| Taux de capitalisation | 3,3 % | 6,1 % | 4,7 % |
| Plus-value à dix ans, frais déduits | + 20 135 € | − 7 215 € | + 18 516 € |
| Rentabilité globale (TRI) | 3,9 % | 5,8 % | 5,2 % |
Hypothèses : prix de 250 000, 250 000 et 200 000 € (plus 15 000 € d'ameublement pour la location courte durée), loyers de 11 400, 17 500 et 24 000 € revalorisés de 1,5, 1,5 et 1 % par an, vacance de 4, 8 et 35 %, charges non récupérables de 2 600, 900 et 5 500 €, frais d'acquisition de 8 %, valeur progressant de 1,5, 0,5 et 1,5 % par an. Trois enseignements : le rendement brut de la location courte durée, près de trois fois celui du logement, se réduit à un écart d'un point en net ; le local commercial reste en tête malgré une valeur qui s'érode, parce que son revenu courant est élevé ; et le logement rattrape une partie de son retard grâce à la plus-value. Changez une hypothèse — la vacance du local, par exemple — et le classement peut s'inverser.
Le simulateur calcule, pour trois biens côte à côte, le rendement brut et net, le taux de capitalisation, l'effet d'une hausse de ce taux sur la valeur, la plus-value et la rentabilité globale sur la durée de votre choix.
Le simulateur compare jusqu'à trois actifs sur un même horizon. Le résultat se télécharge en une page.
Ces éléments sont d'ordre général et pédagogique, à jour au 30 septembre 2026. Les chiffres présentés sont des exemples construits sur des hypothèses simplifiées, et non des données de marché. Ils ne constituent ni un conseil personnalisé, ni une recommandation d'investissement.
Laissez votre email pour être informé(e) en priorité du lancement du cabinet — sans engagement.
Vos nom, email et téléphone sont utilisés par ATENOM CONSEIL uniquement pour vous informer du lancement du cabinet, puis supprimés au plus tard trois ans après votre inscription. Vous pouvez vous désinscrire et exercer vos droits à tout moment — politique de confidentialité.
Pas besoin d'attendre l'ouverture officielle pour me contacter — je réponds personnellement à chaque message.