Un rendement affiché ne dit pas tout : il ignore les frais d'acquisition, la vacance, les charges et, surtout, l'évolution de la valeur du bien. Le simulateur calcule pour trois actifs le rendement brut et net, le taux de capitalisation — la mesure qu'utilisent les professionnels pour comparer des biens de natures différentes — et la rentabilité globale, plus-value comprise, sur la durée de détention choisie.
Cet outil est pédagogique et fournit une estimation indicative à partir d'hypothèses simplifiées. Il ne constitue ni un conseil personnalisé, ni une consultation fiscale. Les calculs sont réalisés dans votre navigateur : les montants saisis ne sont transmis que si vous demandez à recevoir votre simulation, auquel cas le document vous est envoyé par email et une copie est adressée à ATENOM CONSEIL (voir la politique de confidentialité).
Le rendement brut est un point de départ, pas une réponse. Rapporté au prix d'achat, le loyer annuel donne un ordre de grandeur. Le rendement net retire la vacance, les charges et les frais d'acquisition : c'est ce que le bien rapporte réellement, avant impôt, pour chaque euro investi.
Le taux de capitalisation compare des actifs de natures différentes. C'est le revenu net rapporté à la valeur du bien. Un taux élevé signifie un bien bon marché au regard de ses loyers — ce qui rémunère souvent un risque : vacance plus longue, locataire unique, marché plus étroit à la revente. Un logement bien placé se paie cher, avec un taux bas ; un local commercial ou des bureaux affichent un taux plus élevé.
La rentabilité globale réunit les deux sources de gain — les loyers et la plus-value — en un taux annuel unique, le TRI. C'est elle qui permet de trancher entre un actif qui rapporte beaucoup chaque année mais se valorise peu, et un actif moins rentable au quotidien mais plus recherché à la revente.
L'article associé explique la différence entre rendement brut, rendement net et taux de capitalisation, le lien entre taux de capitalisation et valeur, et le calcul de la rentabilité globale.
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Un simulateur donne un ordre de grandeur, à partir d'hypothèses simplifiées. Pour une question sur votre situation, je réponds personnellement à chaque message.