Une SCI à l'impôt sur le revenu peut accueillir une société soumise à l'IS parmi ses associés. Sa quote-part de loyers suit alors les règles de l'IS — amortissement de l'immeuble, taux de 15 % puis 25 % —, tandis que les personnes physiques restent en revenus fonciers. Le simulateur mesure ce que change la part confiée à l'IS, pendant la détention et à la revente, et jusqu'où la société à l'IS peut distribuer avant que le montage ne perde son intérêt.
Cet outil est pédagogique et fournit une estimation indicative à partir d'hypothèses simplifiées. Il ne constitue ni un conseil personnalisé, ni une consultation fiscale. Les calculs sont réalisés dans votre navigateur : les montants saisis ne sont transmis que si vous demandez à recevoir la simulation par email.
Pendant la détention, l'IS gagne presque toujours. Sur la quote-part de la société à l'IS, l'amortissement de l'immeuble absorbe l'essentiel du résultat, et le reste est imposé à 15 %. La même somme à l'IR supporte chaque année le barème et 17,2 % de prélèvements sociaux. C'est la première ligne du tableau.
À la revente, la tendance s'inverse. La plus-value de la part à l'IS se calcule sur la valeur nette comptable, réduite de tous les amortissements, sans abattement pour durée de détention. Celle des personnes physiques profite des abattements, jusqu'à l'exonération. Plus la détention est longue, plus cet écart pèse.
Les deux dernières lignes décident. Si la société à l'IS conserve et réinvestit ce qu'elle encaisse, l'hybridation l'emporte souvent. Si tout doit finalement être distribué, la flat tax rattrape l'impôt différé. Le point mort indique la fraction de sa trésorerie que la société à l'IS peut distribuer avant que le montage ne coûte plus qu'il ne rapporte.
L'article associé explique les deux voies de l'hybridation — transformation en société en commandite simple ou entrée d'une société à l'IS —, leur coût d'entrée, l'amortissement dans les écritures de la SCI, et les pièges de la location meublée et de l'abus de droit.
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Un simulateur donne un ordre de grandeur, à partir d'hypothèses simplifiées. Pour une question sur votre situation, je réponds personnellement à chaque message.